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2022年5月

2023年、東京が変わる(2022-5-28)

来年、2023年の前半には、八重洲、麻布台、新宿の3エリアで、ラグジュアリーホテルが入る超高層ビルが次々にオープンする。

 一番早いのは東京駅八重洲口前の「東京ミッドタウン八重洲」で、今年の8月末に竣工し、地下1階の店舗が9月17日にオープンする。オフィスなど全体の稼働は2023年3月になるが、高級ブランド「ブルガリ」のホテルとしては日本初進出となる「ブルガリホテル東京」も39階から最上階の45階までの7フロアに98室の客室を擁して開業する。

「東京ミッドタウン八重洲」は、施設コンセプトを「ジャパン・プレゼンテーション・フィールド ~日本の夢が集う街。世界の夢に育つ街~」とし、世界中・日本中から人や情報、モノ・コトが集まり、交わり、新しい価値を生み出し、世界に向けて発信していく街づくりを目指すという。

 3月には3棟の超高層タワーと、低層建物の施設に広場からなる「虎ノ門・麻布台プロジェクト」が竣工。日本一の高さのビルとなるタワー棟の最上部(54階~64階)は、世界トップレベルの住宅「アマンレジデンス」となり、隣接するタワーの低層階(1階~13階)はアマンの姉妹ブランドホテル「ジャヌ東京」が120室の客室規模で入居する。

中央広場の面積は6千㎡ということで、ちょっとした公園の広さ。約150店もの店舗がタワー棟を含む63.9千㎡の敷地内に出店する。敷地の北側にあるアークヒルズとの一体感も出る。地理的には六本木ヒルズと虎ノ門ヒルズの中間地点でもあり、“ヒルズの未来形”との位置づけのようだ。

八重洲がビジネス街、麻布台が高級高層住宅街であるのに対して、歓楽街の中心、西武新宿駅前の新宿歌舞伎町に、2023年1月に竣工するのが「東急歌舞伎町タワー」。オフィスも住宅も入らない47階の超高層エンタテイメントタワーとなる。

開業は4月になるが、高層階は天空のラグジュアリーホテル「BRLLUSTAR TOKYO」(39~47階)が97室、エンターテイメント施設・まちと繋がるホテル「HOTEL GROOVE SHINJUKU」(18~38階)が538室という規模である。

低層階には劇場(6~8階)と映画館(9~10階)が入り、地下はスタンディングで1500名を収容できるライブハウスとなる。

 コロナで客室が埋まらなかったホテル。インバウンド客がどのようなペースで回復していくのか見えにくい。パンデミックの影響に加え、ウクライナの戦争による影響もある中で、楽観視の難しい見通しとは思われるものの、東京が変わることは間違いない。

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道玄坂が変わる(2022-5-27)

文化村通りに面して現在工事中の高層ビルは、2023年3月に竣工して9月に開業する予定となっている。地上28階、地下1階で、1階から3階が店舗、4階から10階がオフィス、11階から28階がホテルというフロア構成。敷地形状の複雑さはどんな建物になるのか想像するのが難しい。

ホテルは外資系ライフスタイルホテルを誘致予定と発表している。文化村通りと道玄坂小路の奥に立地し、その反対側はラブホテル街で、百軒店もすぐ側となる。敷地内を通りぬけできるそうなので迷宮を演出するのだろうか。

 反対側の東急本店は2023年1月に営業終了し、建て替えることになる。東急と外資が「日本を代表するワールドクラス・クオリティー」の施設を目指すというが、具体案はまだわからない。高級住宅地の松濤が北側に広がり、Bunkamuraと接しているが、そこは既存の建物の大規模改修となる。新しいビルの高さがどうなるかが、まず気になるところだろう。

 道玄坂の百軒店入口の向かい側、渋谷マークシティの横にも再開発で2つのビルが建つ。地上30階のオフィスと商業施設の入るビルに、地上11階のホテルが中に広場をはさんで並ぶ。地上30階というと高くはないような感覚になってきたが、隣接するマークシティが地上25階なので、それを上回る。ホテルはTRUNK(HOTEL)DOGENZAKA(仮称)で、5年後の2027年3月ごろ開業予定としている。ラグジュアリーブティックホテルということで、“上質な渋谷のカオス“を堪能できることになるそうだ。

 大きなビルができると、周囲の不動産にも影響が及ぶ。マークシティとBunkamuraを結ぶ迷路の街がどうなるのか。変わって欲しくないというのが、地元の人の願いではあるようなのだが、観光立国ということで、外国人観光客招致に向かうことになるのだろう。

 

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日本在留の外国人(2022-5-19)

この2年、最近は多少戻ってきたとはいえ、街で外国人の姿を見ることが、コロナ前と比べるとめずらしくなっている。統計を見ると旅行者だけでなく、在留外国人の数も減っている。

国別で一番多いのは中国なのだが、2019年に104万人だったのが21年には74万人に減った。2位はベトナムの45万人。2006年にはトップの59万人だった韓国・朝鮮が44万人で3位になった。

コロナ禍で在留者が減っている国がほとんどである中で、増えている国もあることがわかる。コロナ前の2019年と2021年を比べると、総数では365万人から282万人に減っているのだが、ベトナムとミャンマーは増え、スリランカ、パキスタン、バングラデシュなどはほぼ横ばいである。それらの国からの人たちは日本に定着する傾向なのだろう。

 バブル期と呼ばれる1985年の在留外国人の総数は86万人で、内、韓国・朝鮮が67万人。2位の中国の8万人を大きく引き離していた。1万人以上だった外国人の国籍は、他に米国の3万人とフィリピンの2万人弱があるだけで4か国だから、それだけ日本社会は変わってきたといえるのだろう。

その時代と比べると286万人という外国人総数は多く、近いうちにコロナ前の365万人を超えるだろうが、それでも日本の総人口の3%弱ということで、決して多いとはいえまい。

 2025年の出生児数の見通しは84万人、死亡者数は152万人である。外国から人の流入が増えない限り、日本の人口は毎年70万人以上減っていくことになる。それをどれだけ外国人で補うのかということになろうが、2006年に208万人だったのが13年後の2019年には365万人になっていることから、単純に1.7倍と計算して、2021年282万人の1.7倍は479万人。13年後となる2034年の外国人在留者数はその程度だろうか。

 一方、これからの13年間で日本人口は1千万人以上減る見通しになっている。少子化対策が急務であることはいうまでもないが、外国人の受け入れ態勢もそれに劣らず重要な課題である。

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少子高齢社会の街並み(2022-5-15)

大げさなようだが、日本史上で世代ごとの人口のピークを迎えるのは1955年から2045年まで。0歳から14歳まで(年少人口)の人口のピークは1955年で30百万人。15歳から64歳まで(生産年齢人口)は1995年で87百万人。65歳以上(老年人口)は2045で39百万人となっている。総人口だと2010年がピークで、128百万人であった。

それぞれのピーク時と2045年の推計人口を比べると、年少人口が30百万人から11百万人へと27%にまで減る。生産年齢人口はピーク年の87百万人から55百万人に減り、一方で老年人口は、年少人口がピークであった1955年の人口と比べると、2045年には10倍に近い増加が見込まれている。(2045年39百万人に対し、1955年4百万人)

少子高齢社会を数字で見るとその深刻さが分かる。それだけ長寿社会になったのだ。めでたいことだ、という風潮がないでもないのだが。更に、生産人口が減る中での経済成長はどのようにすればよいのかという難問もある。

 そのような傾向にあっても、東京では至る所でビルが建設中。用途は主にオフィスか住宅なのだが、2027年までに竣工するものだけでも数多く、その延床面積のピークはいつなのか。生産人口が減ってリモートワークも増えそうなのに。更に、飲食店のためのスペースも増えるばかりなのである。

それぞれの不動産の有効活用ということで、個々の物件としての見通しは立てているのだろうが、全体として将来どういうことになるのかは分からない。業界としては慎重な見方のようではあるが、手をこまねいているわけにはいかないのが企業の立場だろう。渋谷駅周辺でこれからの1年で出てくる計画を、そういう目で見ていたい。

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