２０２３年、東京が変わる（2022-5-28）

来年、２０２３年の前半には、八重洲、麻布台、新宿の３エリアで、ラグジュアリーホテルが入る超高層ビルが次々にオープンする。

 一番早いのは東京駅八重洲口前の「東京ミッドタウン八重洲」で、今年の８月末に竣工し、地下１階の店舗が９月１７日にオープンする。オフィスなど全体の稼働は２０２３年３月になるが、高級ブランド「ブルガリ」のホテルとしては日本初進出となる「ブルガリホテル東京」も３９階から最上階の４５階までの７フロアに９８室の客室を擁して開業する。

「東京ミッドタウン八重洲」は、施設コンセプトを「ジャパン・プレゼンテーション・フィールド ～日本の夢が集う街。世界の夢に育つ街～」とし、世界中・日本中から人や情報、モノ・コトが集まり、交わり、新しい価値を生み出し、世界に向けて発信していく街づくりを目指すという。

 ３月には３棟の超高層タワーと、低層建物の施設に広場からなる「虎ノ門・麻布台プロジェクト」が竣工。日本一の高さのビルとなるタワー棟の最上部（５４階～６４階）は、世界トップレベルの住宅「アマンレジデンス」となり、隣接するタワーの低層階（１階～１３階）はアマンの姉妹ブランドホテル「ジャヌ東京」が１２０室の客室規模で入居する。

中央広場の面積は６千㎡ということで、ちょっとした公園の広さ。約１５０店もの店舗がタワー棟を含む６３．９千㎡の敷地内に出店する。敷地の北側にあるアークヒルズとの一体感も出る。地理的には六本木ヒルズと虎ノ門ヒルズの中間地点でもあり、“ヒルズの未来形”との位置づけのようだ。

八重洲がビジネス街、麻布台が高級高層住宅街であるのに対して、歓楽街の中心、西武新宿駅前の新宿歌舞伎町に、２０２３年１月に竣工するのが「東急歌舞伎町タワー」。オフィスも住宅も入らない４７階の超高層エンタテイメントタワーとなる。

開業は４月になるが、高層階は天空のラグジュアリーホテル「BRLLUSTAR TOKYO」（３９～４７階）が９７室、エンターテイメント施設・まちと繋がるホテル「HOTEL GROOVE SHINJUKU」（１８～３８階）が５３８室という規模である。

低層階には劇場（６～８階）と映画館（９～１０階）が入り、地下はスタンディングで１５００名を収容できるライブハウスとなる。

 コロナで客室が埋まらなかったホテル。インバウンド客がどのようなペースで回復していくのか見えにくい。パンデミックの影響に加え、ウクライナの戦争による影響もある中で、楽観視の難しい見通しとは思われるものの、東京が変わることは間違いない。

道玄坂が変わる（2022-5-27）

文化村通りに面して現在工事中の高層ビルは、２０２３年３月に竣工して９月に開業する予定となっている。地上２８階、地下１階で、１階から３階が店舗、４階から１０階がオフィス、１１階から２８階がホテルというフロア構成。敷地形状の複雑さはどんな建物になるのか想像するのが難しい。

ホテルは外資系ライフスタイルホテルを誘致予定と発表している。文化村通りと道玄坂小路の奥に立地し、その反対側はラブホテル街で、百軒店もすぐ側となる。敷地内を通りぬけできるそうなので迷宮を演出するのだろうか。

 反対側の東急本店は２０２３年１月に営業終了し、建て替えることになる。東急と外資が「日本を代表するワールドクラス・クオリティー」の施設を目指すというが、具体案はまだわからない。高級住宅地の松濤が北側に広がり、Bunkamuraと接しているが、そこは既存の建物の大規模改修となる。新しいビルの高さがどうなるかが、まず気になるところだろう。

 道玄坂の百軒店入口の向かい側、渋谷マークシティの横にも再開発で２つのビルが建つ。地上３０階のオフィスと商業施設の入るビルに、地上１１階のホテルが中に広場をはさんで並ぶ。地上３０階というと高くはないような感覚になってきたが、隣接するマークシティが地上２５階なので、それを上回る。ホテルはTRUNK(HOTEL)DOGENZAKA（仮称）で、５年後の２０２７年３月ごろ開業予定としている。ラグジュアリーブティックホテルということで、“上質な渋谷のカオス“を堪能できることになるそうだ。

 大きなビルができると、周囲の不動産にも影響が及ぶ。マークシティとBunkamuraを結ぶ迷路の街がどうなるのか。変わって欲しくないというのが、地元の人の願いではあるようなのだが、観光立国ということで、外国人観光客招致に向かうことになるのだろう。

日本在留の外国人（2022-5-19）

この２年、最近は多少戻ってきたとはいえ、街で外国人の姿を見ることが、コロナ前と比べるとめずらしくなっている。統計を見ると旅行者だけでなく、在留外国人の数も減っている。

国別で一番多いのは中国なのだが、２０１９年に１０４万人だったのが２１年には７４万人に減った。２位はベトナムの４５万人。２００６年にはトップの５９万人だった韓国・朝鮮が４４万人で３位になった。

コロナ禍で在留者が減っている国がほとんどである中で、増えている国もあることがわかる。コロナ前の２０１９年と２０２１年を比べると、総数では３６５万人から２８２万人に減っているのだが、ベトナムとミャンマーは増え、スリランカ、パキスタン、バングラデシュなどはほぼ横ばいである。それらの国からの人たちは日本に定着する傾向なのだろう。

 バブル期と呼ばれる１９８５年の在留外国人の総数は８６万人で、内、韓国・朝鮮が６７万人。２位の中国の８万人を大きく引き離していた。１万人以上だった外国人の国籍は、他に米国の３万人とフィリピンの２万人弱があるだけで４か国だから、それだけ日本社会は変わってきたといえるのだろう。

その時代と比べると２８６万人という外国人総数は多く、近いうちにコロナ前の３６５万人を超えるだろうが、それでも日本の総人口の３％弱ということで、決して多いとはいえまい。

 ２０２５年の出生児数の見通しは８４万人、死亡者数は１５２万人である。外国から人の流入が増えない限り、日本の人口は毎年７０万人以上減っていくことになる。それをどれだけ外国人で補うのかということになろうが、２００６年に２０８万人だったのが１３年後の２０１９年には３６５万人になっていることから、単純に１．７倍と計算して、２０２１年２８２万人の１．７倍は４７９万人。１３年後となる２０３４年の外国人在留者数はその程度だろうか。

 一方、これからの１３年間で日本人口は１千万人以上減る見通しになっている。少子化対策が急務であることはいうまでもないが、外国人の受け入れ態勢もそれに劣らず重要な課題である。

少子高齢社会の街並み（2022-5-15）

大げさなようだが、日本史上で世代ごとの人口のピークを迎えるのは１９5５年から２０４５年まで。０歳から１４歳まで（年少人口）の人口のピークは１９５５年で３０百万人。１５歳から６４歳まで（生産年齢人口）は１９９５年で８７百万人。６５歳以上（老年人口）は２０４５で３９百万人となっている。総人口だと２０１０年がピークで、１２８百万人であった。

それぞれのピーク時と２０４５年の推計人口を比べると、年少人口が３０百万人から１１百万人へと２７％にまで減る。生産年齢人口はピーク年の８７百万人から５５百万人に減り、一方で老年人口は、年少人口がピークであった１９５５年の人口と比べると、２０４５年には１０倍に近い増加が見込まれている。（２０４５年３９百万人に対し、１９５５年４百万人）

少子高齢社会を数字で見るとその深刻さが分かる。それだけ長寿社会になったのだ。めでたいことだ、という風潮がないでもないのだが。更に、生産人口が減る中での経済成長はどのようにすればよいのかという難問もある。

 そのような傾向にあっても、東京では至る所でビルが建設中。用途は主にオフィスか住宅なのだが、２０２７年までに竣工するものだけでも数多く、その延床面積のピークはいつなのか。生産人口が減ってリモートワークも増えそうなのに。更に、飲食店のためのスペースも増えるばかりなのである。

それぞれの不動産の有効活用ということで、個々の物件としての見通しは立てているのだろうが、全体として将来どういうことになるのかは分からない。業界としては慎重な見方のようではあるが、手をこまねいているわけにはいかないのが企業の立場だろう。渋谷駅周辺でこれからの１年で出てくる計画を、そういう目で見ていたい。